规划缺失无以回报
以“食库”、“装库”、“秀库”和“玩库”为主题，划分出四个区域，巨库一开始的规划定位还算明确，购物体验式卖场打破了京城传统的商铺经营模式。然而这一新颖的商铺模式没能在蒋宅口找到适合的土壤。
业内人士表示，体验式卖场需要有特色经营的商户参与，并且经营商户多，客户的选择余地大，但京城真正有特色的商户不多，而选择到巨库的特色商户更少。已然活跃京城的西单77街，有很多商户都是首次进京，招商的成功一方面源自地段的优势，另一方面新加坡零售服饰店品牌“77街”的招牌颇具号召力。缺乏招牌店的巨库很快面临巨大招商压力，在此情形下，开发商不得不降低了商户选择和品质等方面的标准，体验式卖场最终流于形式，沦落为一般商品市场，无法保证实现当初预期的租价和收益。投资客的梦想毁灭了一大半。
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分割产权销售因何失败
原因分析：
诸多开发商为快速回收投资而采取划割商铺销售的方式操作，但销售后将会造成业主众多且过于分散，使得项目整体难以实现统一的经营规划，在各自为营的情形下也无法建立自身的竞争优势，最终往往会致经营失败，因此形成空置。
控制建议：
开发商进行项目散售是出于快速回笼资金的需求，散售比其他操作方式更易取得资金的快速回拢，因此从这一角度而言，如果市场仍然有购买投资的需求，开发商就不可能自发地停止散售的操作。
如果要务实制止散售造成的空置现象，可能是要政府进行相关工作，尊重商业物业之经营性特征，出台相关规章，限制商铺的分散销售行为。上海市政府已在2004年年初公布了《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》来限制商场式产权商铺的销售。北京市政府亦应及早考虑制定政策来进行控制，以保障北京房地产市场的良性发展，避免因此可能增加的城市商铺空置率。
